Es de suma importancia que cualquier persona que sea propietario o poseedor de una propiedad en condominio, participe en las asambleas para que con su voto decida sobre los asuntos de más interés para el conjunto como designación de Administrador, elección de Consejo de Administración y señalamiento de las cuotas de mantenimiento.
Sobra decir que además de participar en las asambleas, se debe de acudir con una actitud propositiva y constructiva para beneficio del condominio y evitar conductas antisociales o críticas destructivas que desalienten a los participantes.
¿Qué es la Asamblea General de Condóminos?
Es el órgano máximo del condominio, que constituye la máxima instancia en la toma de decisiones celebrada en los términos de la presente Ley, su Reglamento, Escritura Constitutiva y Reglamento Interno, se expresan y discuten asuntos de interés propio y de interés común.
¿Para que se llevan a cabo las Asambleas?
El objetivo de las asambleas es para nombrar al administrador, así como al nuevo Comité de Vigilancia. También tiene como objetivo el informar a los condóminos sobre la gestión realizada por la administración, el balance financiero del condómino, presupuestos de gastos anuales y asuntos especiales relacionados con el condominio.
¿Cuáles son los tipos de Asambleas?
De acuerdo a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, las Asambleas Generales de Condóminos por su tipo pueden ser ordinarias y extraordinarias:
I. Las ordinarias se celebran cada seis meses teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar los asuntos concernientes al mismo; y
II. Las extraordinarias se celebran cuando hay asuntos de carácter urgente que atender y para:
a) La modificación de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio o del Reglamento Interno del Condominio.
b) La extinción voluntaria del Régimen de Propiedad en Condominio.
c) La ejecución de obras nuevas en el condominio.
d) Acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción del condominio.
¿Quién puede convocar a una Asamblea?
La Convocatoria para la celebración de Asamblea General la puede hacer:
- El Administrador
- El Comité de Vigilancia
- Cuando menos:
el 20% del total de los condóminos, si el condominio o conjunto condominal está integrado de 2 a 120 Unidad de Propiedad Privativa
el 15% cuando se integre de 121 a 500 Unidad de Propiedad Privativa;
el 10% cuando el condominio sea mayor de 501 Unidad de Propiedad Privativa;
Acreditando la convocatoria ante la Procuraduría Social.
Los condóminos morosos e incumplidos según informe de la administración no tendrán derecho de convocar.
- La Procuraduría, sólo en los casos donde no exista algún tipo de administración; y únicamente con el objeto de difundir y fomentar la cultura condominal.
¿Cual es el procedimiento para convocar?
El procedimiento para convocar por porcentaje se utiliza cuando no hay administración registrada ante la Procuraduría Social o no quiera convocar el Administrador o el Comité de Vigilancia, y para estar en posibilidades de convocar a una Asamblea General Ordinaria se requiere:
Documentos:
– Escrito dirigido al responsable de Atención Ciudadana en materia condominal de la Oficina Delegacional que le corresponda, mediante el cual cuando menos el 20%, 15% o 10% del total de condóminos según corresponda, solicitan a la Procuraduría Social, la acreditación de la convocatoria a una Asamblea de Condóminos.
– Copia simple de la escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
– Acreditar la calidad de condómino de cada uno de los solicitantes, a través de Copia simple de algunos de los siguientes documentos: escritura individual donde conste la propiedad de la Unidad Privativa, o Boleta Predial a nombre del solicitante, o Constancia de Folio Real, o Carta de Adjudicación, o Boleta de Agua a nombre del solicitante.
– Copia simple de identificación oficial de los condóminos (credencia de elector, pasaporte, cédula profesional o cartilla del servicio militar).
Observación: Los solicitantes deberán designar a un representante común, sólo para efectos de los trámites de acreditación de convocatoria ante la Procuraduría Social.
Para la celebración de las asambleas se tomarán en cuenta las siguientes consideraciones:
- La convocatoria deberá indicar quien convoca y el tipo de Asamblea de que se trate, fecha y lugar en donde se realizará dentro del condominio, o en su caso el establecido por el Reglamento Interno, incluyendo el orden del día.
- Los condóminos o sus representantes serán notificados de forma personal, mediante la colocación de la convocatoria en lugar visible del condominio, en la puerta del condominio; o bien, depositándola de ser posible en el interior de dicha Unidad de Propiedad Privativa.
Quórum:
La Asamblea , se constituye con la presencia de la mayoría simple de los condóminos, para que sus decisiones sean validas.
Cuando la asamblea se celebre en virtud de:
- Primera convocatoria, se requerirá de una asistencia del 75% de condóminos
- Segunda convocatoria, el quórum se integrara con la mayoría simple del total de condóminos y se realizará quince minutos después de la primera
- Tercera convocatoria, la asamblea se declarará legalmente instalada con los condóminos que asistan, quince minutos, después de la segunda y las resoluciones se tomarán por la mayoría de los presentes.
Se pasara lista a los asistentes quienes firmaran la hoja de asistencia con la finalidad de dejar constancia de la existencia del quórum reglamentario.
Las convocatorias para la celebración de la Asamblea, se notificaran con 7 días naturales de anticipación a la fecha de la primera convocatoria.
En caso de suma urgencia se realizaran las convocatorias para Asamblea General Extraordinaria, con la anticipación que las circunstancias lo exijan.
¿Quién preside la Asamblea?
Serán presididas por quién designe la Asamblea General y contará con un secretario cuya función será desempeñada por el Administrador o a falta de éste, por disposición expresa sobre el particular según el Reglamento Interno o por quien nombre la Asamblea General y sus escrutadores señalados por la misma;
¿Cómo debe desarrollarse una Asamblea?
El desarrollo de una Asamblea será llevada a cabo por:
- Un presidente designado por la Asamblea General, quien presidirá el Asamblea.
- El Secretario, función desempeñada por el administrador y a falta de éste, por quien designe la Asamblea, su función será asentar el acta de la misma en el Libro de Actas que para tal efecto haya autorizado la Procuraduría Social.
- Escrutadores, serán designados por la Asamblea y tendrán la responsabilidad de contabilizar los votos de los condóminos.
- Y los condóminos asistentes y quienes asistan del comité de vigilancia
Las actas serán firmadas por el Presidente, Secretario, miembros del Comité de Vigilancia y condóminos que así lo soliciten.
¿Cuál es el procedimiento para la votación?
– La votación será personal y directa el Reglamento Interno del Condominio podrá facultar la representación con carta poder simple, pero en ningún caso una sola persona podrá representar a más de 2 condóminos. En ningún caso el Administrador podrá representar a un condómino, en las Asambleas Generales.
– Cada condómino contara con un número de votos igual al porcentaje de indiviso que su Unidad de Propiedad Privativa represente en el total del valor del condominio establecido en la Escritura Constitutiva.
– Las resoluciones de la Asamblea se tomarán por mayoría simple de votos presentes, excepto en los casos en que la Ley, la Escritura Constitutiva o el Reglamento Interior establezcan una mayoría especial.
– Cuando un solo condómino represente más del 50% de votos y asista el resto del valor total de votos del condominio, se requerirá, cuando menos, la mitad de los votos restantes para que sean válidos los acuerdos. De no asistir cuando el menos el 75% del valor total del condominio procederá la segunda convocatoria de asamblea general, en la cual para que sean validos los acuerdos se requerirá cuando menos el 75% de los votos de los asistentes.
¿Quiénes tienen derecho a participar y votar?
Cada condómino y poseedor tiene derecho a participar con VOZ y VOTO en las asambleas generales de condóminos, siempre y cuando esté al corriente de sus pagos de cuotas ordinarias y extraordinarias
OBSERVACIÓN: El condómino, poseedor o cualquiera otro cesionario del uso convendrán entre sí quién debe cumplir determinadas obligaciones ante los demás condóminos y en qué caso el usuario tendrá la representación del condómino en las asambleas que se celebren, pero en todo momento el usuario será solidario de las obligaciones del condómino.
Ambos harán oportunamente las notificaciones correspondientes al Administrador y a la Asamblea General mediante carta poder, en tiempo y forma reglamentaria, para los efectos que procedan.
Con excepción de las Asambleas Generales convocadas para modificar la Escritura Constitutiva, extinguir el Régimen de Propiedad en Condominio o afectar el dominio del inmueble, se suspenderá a los condóminos o poseedores MOROSOS su derecho a voto conservando siempre su derecho a VOZ, en la Asamblea General.
¿Se puede votar a través de un poder?
Si, se puede.
La votación será personal y directa. El reglamento interno del condominio podrá facultar la representación con carta poder simple, pero en ningún caso una sola persona podrá representar a más de dos condóminos. En ningún caso el administrador podrá representar a un condómino, en las asambleas generales;
Los poderes que acreditan la representación de un propietario ausente por parte de un inquilino, vecino o familiar, deben estar conformados por un escrito donde el copropietario ausente se identifica plenamente y autoriza a otra persona, también plenamente identificada, a asumir su representación en la asamblea.
Esta acción tiene por objeto facilitar la obtención del quórum requerido para instalar y sesionar en la asamblea y puede incluso, indicar la opinión que desea expresar, caso en el cual el copropietario acreditado, cumple el rol de «vigilante» de que se cuantifique la opinión del vecino ausente.
¿Cuáles son las facultades de la Asamblea General de Condóminos?
La Asamblea General de Condóminos, de conformidad con la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, tiene las siguientes facultades:
a) Establecer las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las características del condominio.
b) Fijar el monto del interés moratorio a las cuotas que los condóminos y poseedores no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas en Asamblea General.
c) Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deberá otorgar el Administrador profesional respecto al fiel desempeño de su función y al manejo de los fondos a su cuidado.
d) Modificar la Escritura Constitutiva y aprobar o reformar el Reglamento Interno.
e) Nombrar y remover al Comité de Vigilancia.
f) Nombrar, ratificar y remover libremente al Administrador condómino o Administrador profesional según sea el caso.
g) Aprobar la contratación del Administrador Profesional y fijar la remuneración.
h) Precisar las obligaciones y facultades a cargo del Administrador y del Comité de Vigilancia frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos o poseedores.
i) Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el Administrador a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el Comité de Vigilancia.
j) Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador.
k) Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.
l) Las demás que le confieren la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, el Reglamento Interno del Condominio y demás disposiciones aplicables.
Inasistencia a las Asambleas Generales de Condóminos:
La Ley del Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal no penaliza a los condóminos que no asistan a las Asambleas, sin embargo en algunos Reglamentos Internos sí se establecen medidas que aplican diversos tipos de sanciones a los ausentes.
Tenga presente que los acuerdos tomados en las Asambleas son obligatorios para todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.
Debemos recordar que la solución de los problemas, no puede recaer en dos o tres representantes, es importante que las soluciones ameritan la participación de todos y cada uno de los habitantes del condominio.
Por ello, en la medida que sus ocupaciones se lo permitan, acuda a las Asambleas y participe en los acuerdos de la misma. Sus recomendaciones, observaciones y sugerencias son valiosas y serán bien recibidas.
Difusión y Publicación
La copia del informe/acta de la asamblea deberá ser entregada de manera personal, mediante la colocación de esta en lugar visible del condominio, en la puerta del condominio; o bien, depositándola de ser posible en el interior de dicha Unidad de Propiedad Privativa.
También será publicada por medio de este Blog para que los copropietarios o poseedores que no asisitieron a la asamblea conozcan los resultados y acuerdos al que se llegó.
Archivo adjunto en formato word: TÍTULO TERCERO Capítulo I de las Asambleas de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F.
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