Como Comité de Vigilancia en función, es nuestra obligación informar a todos los condóminos de todo lo relacionado con el condominio, así como dar a conocer las irregularidades que se presenten en el mismo, tal como lo menciona la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F. en el siguiente artículo.
Artículo 49.– El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes funciones y obligaciones:
VIII.- Dar cuenta a la Asamblea General de sus observaciones sobre la Administración del condominio, en caso de haber encontrado alguna omisión, error o irregularidad en perjuicio del condominio por parte del Administrador deberá de hacerlo del conocimiento de la Procuraduría o autoridad competente.
Cabe aclarar que por la situación complicada en que se encuentra actualmente la organización administrativa del condominio, hemos tomado la decisión de informar en este momento y no esperar a que se lleve a cabo una asamblea tal como lo indica el artículo antes mencionado.
Desde que fuimos electas como comité de vigilancia, no hemos tenido el apoyo ni la orientación necesaria por parte de la Sra. Guadalupe Gallegos para realizar nuestra función, razón por la que nos vimos en la necesidad de acercarnos a la Procuraduría Social para buscar la asesoría correspondiente, ahí se nos indicó que debíamos prepararnos mediante un curso obligatorio para miembros del Comité de Vigilancia y Administradores, en donde obtendríamos los conocimientos adecuados en base a lo que estipula la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F. para desempeñar correctamente nuestra función, al cual dos de nosotras ya asistimos a dicho curso y nos entregaron la constancia correspondiente para acreditar que ya cumplimos con uno de los requerimientos solicitados por la Procuraduría Social.
Artículo 43.- Corresponderá al Administrador:
XXIII.- Fomentar entre los condóminos, poseedores y habitantes del condominio, el conocimiento y el cumplimiento de la presente Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva y su Reglamento Interno del condominio;
Es importante mencionar que antes de ser integrantes del Comité de Vigilancia hemos intentado manifestar el resultado de una serie de irregularidades que hemos detectado con respecto a varios asuntos relacionados con la administración de nuestro condominio, posteriormente se nos eligió para ser integrantes del Comité de Vigilancia y desde entonces sin motivo alguno se nos ha obstaculizado el llevar a cabo cualquier función que nos corresponde con dicho cargo, también hemos recibido agresiones y acusaciones sin fundamentos de manera verbal y por medio de correos.
Sabiendo que una de nuestras obligaciones es el mantener informados a los condóminos de cualquier asunto relacionado con el condominio, es importante mencionar el siguiente artículo
Artículo 49.– El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes funciones y obligaciones:
XIII.- Los miembros del Comité de Vigilancia serán responsables en forma solidaria entre ellos y subsidiaria en relación con el o los Administradores de los daños y perjuicios ocasionados a los condóminos por las omisiones, errores o irregularidades del o los administradores que habiéndolas conocido no hayan notificado oportunamente a la Asamblea General.
Es por lo anterior que insistimos en que es nuestro deber, dar a conocer la serie de irregularidades y los motivos por los que estamos inconformes con el desempeño administrativo y con la situación financiera en el que se encuentra nuestro condominio.
Cabe señalar que todo lo expuesto en este informe, ya fue informado en la Procuraduría Social, anexando todas las evidencias y comprobantes con lo cual contamos para avalar dichas irregularidades.
ADMINISTRACIÓN
El día 13 de enero del presente, se llevó a cabo la Asamblea General Ordinaria, en donde se trató como punto 5 de la orden del día, el “Nombramiento del Administrador del Condominio”, la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos González, cuestionó a los presentes mencionando ¿se ratifica o quieren cambiar?” sin haber dado la oportunidad de presentar otras propuestas de administraciones y dio solamente la opción de ratificar, tal como se ha venido realizando en nuestro condominio desde hace 5 años.
Como observación: en la Procuraduría Social nos indicaron que las propuestas deben presentarse en la Asamblea General Ordinaria, con la finalidad de que los condóminos tengamos opciones para decidir, ya sea por un cambio de administración o ratificar la administración vigente, pero siempre contar con diferentes propuestas posibles para que de esa manera podamos ejercer nuestro derecho a elegir.
En la misma asamblea, se le cuestionó a la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos sobre la fecha del vencimiento de su contrato y contestó que era 27 de febrero, respuesta que no fue correcta ya que la fecha que indica su contrato es el 27 de enero, sin embargo la Sra. Gallegos no cumplió con notificar anticipadamente la fecha del vencimiento de su contrato, que es una de las obligaciones del administrador como lo indica el artículo siguiente:
Artículo 43.- Corresponderá al Administrador:
XIII.- Es obligación del administrador convocar a una Asamblea General con siete días de anticipación al vencimiento de su contrato para notificar la terminación del mismo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de esta Ley.”
Al hacerle mención a la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos González sobre la fecha del vencimiento de su contrato, también se le preguntó si había tiempo para presentar nuevas propuestas, a lo que ella contestó que sí, ante esto se le confirmó que era nuestro deseo presentar diferentes propuestas para tener la oportunidad de tomar una decisión definitiva, sin embargo la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos ignoró este último comentario y nuevamente hizo la pregunta “¿quieren ratificar o cambiar?, finalmente es ratificada y la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos G. acepta el cargo, debemos señalar que en la redacción que asentó la Sra. Guadalupe Gallegos G. en el Libro de Actas de asamblea omitió el texto “se van a presentar nuevas propuestas de administración”.
Al ser ratificada la administración de la empresa FEPROSP, S.A. de C.V. que es representada por la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos González, no se consideró lo que se estipula en el siguiente artículo:
Artículo 42.-
II.- El administrador profesional podrá ser ratificado siempre y cuando renueve el contrato y la fianza correspondiente.
El día 26 de enero la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos nos envió por correo su contrato, “para su revisión” quedando en que lo analizaríamos. Al recibir el contrato observamos que en una de las clausulas menciona que la cuenta para depositar las cuotas es la que ha estado manejando la Sra. Carolina Estrada (esto se acordó dejarlo pendiente para decidirlo en una próxima asamblea), y otras clausulas en las que teníamos dudas. Al recibir el contrato mencionado quedamos en que estaríamos en contacto para aclarar dudas y definir detalles para que entonces lleváramos a cabo la firma del mismo, sin embargo ella no tuvo acercamiento alguno para llevarse a cabo la renovación.
Posteriormente fuimos informadas de que la Sra. Guadalupe Gallegos, a pesar de haber sido ratificada en la asamblea mencionada, no presentó el libro de actas de asamblea ante la Procuraduría Social para llevar a cabo su registro y acreditación, requerimiento que no cumplió conforme lo indica el artículo siguiente
Artículo 38.- Para desempeñar el cargo de Administrador:
II.- El libro de actas donde se plasme el nombramiento del administrador o la protocolización del mismo, deberá ser presentado para su registro en la Procuraduría, dentro de los quince días hábiles siguientes a su designación.
La procuraduría emitirá dicho registro en un término de quince días
También la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos González omitió lo siguiente:
Artículo 41.-
El administrador profesional, tendrá un plazo no mayor a quince días naturales a partir de la celebración de la Asamblea General para entregar al Comité de Vigilancia la fianza correspondiente.
Al llevarse a cabo el nombramiento del Comité de Vigilancia se acordó con la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos González que nos haría entrega de toda la documentación relacionada con el condominio, ella nos informó que no tenía la custodia de todos los documentos ya que estaba repartida entre las integrantes del Comité de Vigilancia anterior.
El motivo anterior, fue una de las primeras situaciones incomodas que se presentaron y que fueron ocasionadas por la Sra. Gallegos, ya que no coincidíamos con las fechas y ella dejó pasar 15 días tratando supuestamente de realizar dicha entrega, argumentando que por culpa del Comité de Vigilancia anterior no se podía realizar la entrega.
CUENTA BANCARIA
En la asamblea del 13 de enero de 2012, en el punto número 7 se le solicitó a la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos, buscara nuevas opciones bancarias investigando que banco ofrecía el mejor servicio que beneficiara al condómino, para que finalmente se llevara a cabo el cambio de la cuenta donde se depositarían nuestras cuotas de mantenimiento. Para el día 31 de enero no teníamos ningún dato en relación a este punto por parte de la Sra. Guadalupe Gallegos, sin embargo como Comité de Vigilancia, realizamos la investigación asistiendo a 8 bancos diferentes.
Al no tener noticias de parte de la Sra. Guadalupe Gallegos para darle la información de lo que habíamos investigado, abrimos una cuenta y elaboramos un escrito que fue publicado en los pizarrones para avisarles a los condóminos que a partir de ese mes (febrero) debíamos depositar las cuotas en ella, la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos nos envió un correo informando que los retiraría, ya que este punto se definiría en una próxima asamblea, a pesar de lo anterior la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos realizó una asamblea extraordinaria de último momento, para exponernos ante los condóminos asistentes y advertirnos que dicha acción fue indebida, y que la Sra. Alburo podría ser acusada penalmente por malversación de fondos y fraude, solicitándole la cancelación de la misma, para evitarse problemas.
Cabe mencionar que:
– La Sra. Guadalupe Gallegos, convocó a la asamblea extraordinaria sin tener la facultad como administradora puesto que como se menciona anteriormente, ya no estaba vigente
– El libro de actas no está firmado por los escrutadores, por algunos asistentes, ni por algunos integrantes del Comité de Vigilancia conforme al Artículo 31 inciso VIII. El libro de actas no fue llenado al momento de llevarse a cabo la asamblea por la administradora quién fungió como secretaria de la misma, esta acción la realizó en días posteriores y por tal motivo no se encuentra debidamente firmado.
– El Comité de Vigilancia tiene la facultad legal para abrir una cuenta y solicitarle a los condóminos que depositen la cuota de mantenimiento en dicha cuenta, sin embargo al recibir las agresiones antes mencionadas y para la tranquilidad de todos, esa cuenta fue cancelada el mismo mes.
– Esta asamblea es inválida por convocarla sin tener la facultad y por no estar debidamente asentada en el libro de actas.
MANEJO DE CUENTA
Hasta el día de hoy, la persona que es titular de la cuenta donde depositamos las cuotas de mantenimiento, es la Sra. Carolina Estrada Robles y que en conjunto con la Sra. Yeyetzi Ríos, manejan los fondos de la misma, además la Sra. Yeyetzi Ríos es quien asumió la responsabilidad de la misma como un favor para el comité de vigilancia anterior elegido en enero de 2011, siendo ella quien firma los cheques, realiza las transferencias y da el visto bueno a los movimientos de la cuenta. Cabe aclarar que ninguna de las personas antes mencionadas son integrantes del Comité de Vigilancia o de la administración.
El día 2 de mayo del presente, la administración convocó a una reunión en calidad de urgente, para manifestar que a partir de esta fecha, no se realizarían pagos de los servicios básicos para el condominio.
La Sra. Yeyetzi Ríos y la Sra. Carolina Estrada, nos informaron que no querían realizar dichos pagos por temor a que fueran “demandadas” por el Comité de Vigilancia y que solicitaban para su protección de cualquier asunto legal, la firma de los 130 condóminos, con las cuales asegurarían la autorización para que ellas siguieran realizando dichos movimientos.
El Comité de Vigilancia aclaró, que no había ningún problema de que la Sra. Yeyetzi Ríos y la Sra. Carolina Estrada siguieran con los procedimientos de pagos, también se comentó que el día 26 de febrero habíamos tenido una plática con la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos, en la que se acordó que la Sra. Yeyetzi Ríos siguiera por el momento encargándose de esta actividad y que lo anterior estaba asentado en una minuta de trabajo elaborada por la misma Sra. Ma. Guadalupe Gallegos, además de que se le envió un correo a la Sra. Yeyetzi, en donde se le indicó que siguiera haciendo cargo, por lo que no había motivo alguno para suspender cualquier pago, evitando así el afectar a los vecinos y el funcionamiento habitual del condominio.
Sin embargo, a pesar de lo antes mencionado, en dicha reunión se atendió la petición por parte de la Sra. Yeyetzi Ríos y de la Sra. Carolina Estrada de darle formalidad a dicha autorización, por lo que se elaboró un escrito en donde se indicaba que podían realizar los pagos de los servicios antes mencionados y en el cual firmaron los vecinos asistentes y el Comité de Vigilancia, finalmente se le asignó al Sr. José Manuel Rojas la tarea de terminar de recabar las firmas faltantes, siendo esta la única razón por lo cual se le solicitó a cada uno de ustedes su firma.
ESTADOS FINANCIEROS
La Sra. Yeyetzi Ríos, envió algunos correo al Sr José Manuel Rojas, encargado de “servicios Generales”, con copia para el Comité de Vigilancia de los movimientos de la cuenta, tratando de atender el inciso c y d del siguiente artículo, pero debemos aclarar que ni ella ni el Sr. José Manuel Rojas están facultados para desempeñar la función que le corresponde a la administración.
Artículo 43.- Corresponderá al Administrador:
XII, Entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del Comité de Vigilancia, recabando constancia de quien lo reciba que muestre:
a) Relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior.
b) Dar el monto de las aportaciones y cuotas pendientes.
c) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses y
d) Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o servicios del condominio.
e) Una relación pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda.
La Sra. Ma. Guadalupe Gallegos González, al día de hoy no ha presentado al Comité de Vigilancia los estados de cuenta correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2012 por lo que no contamos con una información clara que nos permita conocer la situación real financiera del Residencial.
Al término de la reunión celebrada el 2 de mayo, el Comité de Vigilancia le solicitó a la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos González por medio de un escrito, que nos hiciera entrega de los estados de cuenta correspondientes a los meses antes mencionados, su acreditación ante PROSOC y que también entregará un estado financiero general del condominio actualizado.
Cabe aclarar que hasta el día de hoy no hemos recibido la documentación solicitada, en virtud de que la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos González contesto a esta petición, que los estados de cuenta de los meses de 2012 se los entrego al Comité de Vigilancia anterior, por que ellas así se lo solicitaron.
ASAMBLEA PENDIENTE
El día 27 de febrero del presente tuvimos la única reunión de trabajo con la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos para comentar algunos asuntos relacionados con el condominio, tales como la investigación bancaria, el manejo de cuenta, etc., así como el problema que se estaba presentando con la comisión del agua ya que enviaron una notificación al condominio en donde indicaban que era necesario cambiar el medidor, también acordamos que se convocaría a una asamblea para el día 9 de marzo del presente.
Posteriormente nos presentamos a la Procuraduría Social, para informar que ya teníamos fecha de asamblea y se nos comentó que no podíamos proceder de esa manera, ya que la administración no estaba vigente y que se habían perdido los tiempos que marca la ley para la continuidad de nuestro registro. Esto se le comunicó vía telefónica a la Sra. Guadalupe Gallegos, el día 1 de marzo del presente y ella nos comentó que ya tenía conocimiento de su situación y que sabía los procedimientos necesarios, además nos indicó que ella seguiría de manera interina hasta que se realizara la asamblea programada, así mismo nos mencionó que era necesario solicitar diversos documentos a los vecinos para convocar a una asamblea, quedando en que estaríamos en contacto.
Mientras tanto nos acercamos a algunos de ustedes para solicitarles su apoyo proporcionándonos copias simples de algunos documentos y firmando una solicitud para convocar la asamblea, nos informaron que no podíamos contar con su cooperación por miedo a las represalias, especialmente por parte del Sr. José Manuel y de algunos vigilantes.
Al ver la respuesta de nuestros vecinos, regresamos a la procuraduría para informales de esta situación, en donde nos indicaron que era conveniente llevar a cabo una plática condominal para aclararnos dudas sobre el trámite que se necesitaba realizar para registrar el condómino ante la Procuraduría Social y poder llevar a cabo la asamblea, así como también el tratar de romper con la apatía y la desconfianza de los condóminos, finalmente nos asignaron una fecha para un mes después, ya que se atravesaba la semana santa.
El día 13 de abril se llevó a cabo la plática y en donde nos enteramos que un grupo de condóminos ya habían realizado el trámite correspondiente para convocar la asamblea, ante esto, la representante de la Procuraduría Social se sorprendió y molesta les explicó a los asistentes, que el Comité de Vigilancia ya había iniciado dicho trámite y que cómo era posible que ese grupo de condóminos no tomara en cuenta al Comité de Vigilancia.
Aclaramos que esta convocatoria fue presentada por el Sr. Víctor Manuel Salgado Bravo y la documentación fue solicitada a los vecinos por el Sr. José Manuel Rojas personal de servicios generales de FEPROSP, S.A. de C.V.
Algunos condóminos nos comunicaron que fueron engañados diciéndoles que la documentación era para un trámite que se realizaba cada año y argumentándoles que ya casi “todos” habían entregado dicha documentación.
Nos presentamos nuevamente en la Procuraduría Social para que nos confirmaran lo que el Sr. José Manuel Rojas comentó durante la plática mencionada y se nos indicó que debíamos ingresar un RECURSO DE INCONFORMIDAD en virtud de que el condominio si contaba con un Comité de Vigilancia VIGENTE y que este dato fue omitido a la hora de solicitar la convocatoria por parte del grupo de condóminos representados por el Sr. Salgado.
ASAMBLEA CONVOCADA POR UN GRUPO DE CONDÓMINOS
El mismo día 26 de abril del presente en que estaba programada la asamblea, fuimos notificadas al igual que al Sr. Víctor Manuel Salgado por medio de un oficio emitido por la Lic. Elizabeth Pérez Méndez, Coordinadora General de Asuntos Jurídicos de la Procuraduría Social en donde nos informaron que la resolución era SUSPENSIÓN DE ASAMBLEA, ante esta notificación el Sr. Salgado debió dar aviso a los vecinos de que no se llevaría a cabo dicha asamblea, sin embargo el Sr. Salgado ni el Sr. José Manuel Rojas dieron aviso, permitiendo que algunos condóminos asistieran al lugar de reunión, en donde la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos G. sin tener vigente su contrato ni su registro de administradora, se encargó de dirigir la reunión explicándoles a los asistentes el motivo de la suspensión, además en esta reunión también se presentó la Lic. Mónica Olvera encargada del departamento de jurídico de FEPROSP, SA DE CV, la cual les dictó un escrito a los asistentes con la finalidad de desacreditar y destituir al Comité de Vigilancia, Cabe señalar que el condominio no tiene ningún contrato o escrito en donde se indique que la Lic. Mónica Olvera tiene la facultad o autorización para realizar cualquier actividad dentro del condominio.
Por lo anterior, es importante citar el siguiente artículo.
Art. 43 Corresponderá al Administrador
XXVI.- Dirimir controversias derivadas de actos de molestia entre los condóminos poseedores o habitantes en general para mantener la paz y tranquilidad entre los mismos.
Sin estar vigente el contrato de servicio de administración con la empresa FEPROSP, S.A. de C.V., y por tal motivo no teniendo ninguna facultad legal dentro del condominio, tanto la Lic. Ma. Guadalupe Gallegos, la Lic. Mónica Olvera como el Sr. José Manuel Rojas, se han encargado de impedir y obstaculizar el desempeño del Comité de Vigilancia, así como el dar información errónea a los condóminos acrecentando la falta de comunicación entre los condóminos y el Comité de Vigilancia.
LIBRO DE ACTAS
El Libro de actas, es uno de los documentos importantes para el registro de nuestro condominio y el registro de los acuerdos tomados en las asambleas ante la Procuraduría Social.
En las constantes visitas a la Procuraduría Social, nos informaron que si la administración no se encuentra vigente, por ningún motivo debíamos entregarle el Libro de Actas ya que no tenía ninguna facultad para conservarlo, también nos indicaron que las únicas personas que podían conservar el Libro de Actas era el Comité de Vigilancia y en todo caso si se llevaba a cabo una asamblea solicitada por los condóminos, se le entregara al representante salvo una carta responsiva y al finalizar la asamblea debía regresarlo al Comité de Vigilancia ya que nosotras éramos responsables del mismo.
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F. indica que:
Artículo 43.- Corresponderá al Administrador:
IV, recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos que se encuentren al corriente respecto del pago de cuotas ordinarias y extraordinarias.
Siempre y cuando el administrador cumpla con los requisitos que se mencionan en el siguiente artículo
Articulo 38.- Para desempeñar el cargo de Administrador:
II, Contrato celebrado con el comité de vigilancia, conforme a la Ley aplicable, la fianza correspondiente, así como la certificación expedida por la Procuraduría
Nuevamente mencionamos que hasta este momento la Sra. Guadalupe Gallegos, no cuenta con los requisitos correspondientes para desempeñarse como administradora y que los tiempos que otorga la ley de propiedad en condominio de Inmuebles para el D. F., para llevar a cabo los trámites necesarios vencieron, a pesar de lo anterior se presentaron los siguientes hechos.
El día sábado 10 de marzo recibimos por parte de un vigilante, un escrito solicitando el Libro de Actas que fue emitido por la Sra. Guadalupe Gallegos.
También la Lic. Mónica Olvera solicitó vía correo la entrega de la escritura constitutiva del régimen de propiedad en Condominio argumentando que era necesaria para atender asuntos pendientes en la Procuraduría Social.
El mismo día por la tarde el Sr. José Manuel Rojas solicitó de manera verbal el mismo documento y bajo el mismo argumento, se le informó que no se le entregaría, por las razones ya expuestas anteriormente.
El día 23 de abril del presente y teniendo la información de que ya se había convocado a una asamblea, el Sr. José Manuel Rojas, presentó un escrito solicitando nuevamente el libro de actas, este escrito fue elaborado por la Lic. Mónica Olvera y firmado por la Sra. Guadalupe Gallegos González, conteniendo también las firmas de un grupo de condóminos para avalar dicha solicitud y con los datos de sus respectivos departamentos B302, A401, F502, F501, A102, B202, B403, F302, C103, C303, C401, D403, D303, G402, a quienes la Sra. Gallegos y/o la Lic. Olvera les informó que “no queríamos entregar el libro”, aclaramos que hasta ese momento ningún vecino nos había contactado para solicitarlo.
Posteriormente se le pidió al Sr. José Manuel que le informara al Sr. Víctor Manuel Salgado Bravo, quien es el representante que convocó a la asamblea programada para el día 26 de abril, que debía acercarse al Comité de Vigilancia para ponernos de acuerdo con la entrega y devolución del Libro de Actas, ya que el Sr. Salgado tendría que responsabilizarse de la custodia del Libro de Actas durante y hasta el término de la asamblea mencionada, el Sr. Salgado en ningún momento se puso en contacto con el Comité de Vigilancia.
COMENTARIO ADICIONAL
En la reunión que se llevó a cabo el 2 de mayo, se mencionó la falta de comunicación que existe entre la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos y el Comité de Vigilancia, a lo que la Sra. Ma. Guadalupe Gallegos González argumentó que el motivo de su ausencia era porque estuvo enferma, sin embargo también se aclaró que ella no dio aviso ni entrego justificante alguno al Comité de Vigilancia, ya que dejo en su lugar al Sr. José Manuel Rojas.
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