Quienes vivimos en condominios, sobre todo tratándose de edificios de departamentos, sabemos que el tema de los gastos comunes es constante, especialmente por los problemas que se generan en torno a ellos, como su reajuste o el no pago por algunos copropietarios.

Para que los conflictos sean los menos posibles, hay que considerar una serie de factores y tener claros varios conceptos establecidos por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F.

Lo primero que hay que tener presente es que estos gastos son inevitables, se ocupe o no el inmueble. El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.

En los condominios uno no puede vivir completamente aislado; necesariamente debe usar bienes y recursos que también son empleados por todos los residentes, como iluminación, agua, gas, pago al administrador, seguros, además de limpieza, vigilancia y mantención de jardines, si los hay, entre otros.

Puede que haya egresos transitorios, lo que constituyen los gastos comunes extraordinarios. Mientras que las reparaciones de los bienes comunes también requieren de un fondo de reserva.

Cabe destacar que las cuotas pueden ser fijas, de carácter provisional, o variables mes a mes, siendo esta última modalidad la más frecuente.

Lo segundo, y no menos importante, es que el propietario de cada unidad habitacional es el primer responsable por tales pagos.

En un contrato de arriendo, el arrendatario a lo más puede pagar los gastos de mantención, en tanto que los extraordinarios siempre deberá pagarlos el propietario.

Si uno es el que paga, sobre todo si es dueño, y está en desacuerdo con algunos detalles, como posibles reajustes o incrementos en los gastos, tiene pleno derecho a hacerse oír y votar en las asambleas los acuerdos que se adopten. Pero esta prerrogativa queda suspendida en caso de morosidad, salvo que exista el compromiso de ponerse al día en un plazo dado por el administrador.

Si uno está en desacuerdo con algún cobro, sobre todo extraordinario, se tiene derecho a consignar el pago en la Tesorería General de la República o en una notaría. Pero lo que son los gastos comunes habituales, hay que pagarlos de todos modos.

Los gastos más comunes son:

  • Servicio de Agua
  • Electricidad
  • Mantenimiento y Limpieza
  • Seguridad y vigilancia
  • Auditoría anual (si aplica)
  • Impuestos (si aplica)

¿Qué tipos de cuotas se aplican en un condominio?

CUOTA ORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General, para sufragar los gastos de administración, mantenimiento, de reserva, operación y servicios no individualizados de uso común.

CUOTA EXTRAORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General para sufragar los gastos imprevistos o extraordinarios.

¿Qué son las cuotas de administración y mantenimiento?

De acuerdo a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, las cuotas de administración y mantenimiento son las aportaciones a cargo de los condóminos que se establecen para:

a)  Constituir el Fondo de Administración y Mantenimiento, destinado a cubrir el gasto corriente que se genere de la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes áreas verdes del condominio.

El importe de las cuotas a cargo de cada condómino o poseedores, se establecerá distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada Unidad de Propiedad Privativa y para los condominios de interés social y/o popular las cuotas serán a partes iguales por Unidad de Propiedad Privativa, con independencia de los indivisos.

b) Constituir el Fondo de Reserva, destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras y mantenimiento.

El importe de la cuota se establecerá en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada Unidad de Propiedad Privativa y a partes iguales en los condominios de interés social y/o popular.

c) Efectuar gastos extraordinarios cuando:

– El Fondo de Administración y Mantenimiento no sea suficiente para cubrir un gasto corriente extraordinario.

– El Fondo de Reserva no sea suficiente para cubrir la compra de alguna herramienta, material, implemento, maquinaria y mano de obra para la oportuna y adecuada realización de obras, mantenimiento y reparaciones mayores.

Es importante destacar que las cuotas de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago.

Ambos fondos en tanto no se utilicen, podrán invertirse en valores de inversión a la vista de mínimo riesgo, conservando la liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto plazo, el tipo de inversión deberá ser autorizada por el Comité de Vigilancia y la Asamblea determinará anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por las inversiones que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.

¿Es obligatorio el pago de las cuotas de mantenimiento y administración?

Sí. Al acordar la Asamblea de Condóminos el importe de las cuotas, todos los condóminos están obligados a pagar la que les corresponda de acuerdo al porcentaje de indiviso que represente su unidad de propiedad exclusiva.

Toda vez que las cuotas de mantenimiento y administración son utilizadas para efectuar pagos por: honorarios, sueldos y salarios de personal que trabaja en el condominio; trabajos necesarios para mantener el condominio en buen estado, que incluyen la operación cotidiana, reparación y conservación de las instalaciones y servicios generales; consumos de agua y energía eléctrica de áreas comunes, al no cubrirse en su totalidad y oportunamente las cuotas se pone en riesgo el funcionamiento seguro y eficaz del condominio. 

Además, al no constituirse el fondo de reserva se carece de los recursos económicos necesarios para solventar reparaciones mayores, comprar equipos para reponer los existentes o invertir en nuevas instalaciones o equipos.

Por consiguiente, le recomendamos que siempre pague con oportunidad las cuotas de administración y mantenimiento y del fondo de reserva que le correspondan.

IMPORTANTE: Las cuotas de administración y mantenimiento no están sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago.

Las cuotas de mantenimiento y administración, así como otras aportaciones a favor del condominio, que se generen a cargo de cada unidad de propiedad exclusiva y que los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios del uso no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas causarán los intereses establecidos en el Reglamento Interno del Condominio o en acuerdo en la Asamblea General.

Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores por motivo de su incumplimiento en el pago y que se hayan determinado en el mismo Reglamento Interno del Condominio o en acuerdo en la Asamblea General de Condóminos.

Además, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipule el Reglamento Interno del Condominio, si va suscrita por el Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así como de copia certificada por fedatario público o por la Procuraduría Social del Distrito Federal, del acta de Asamblea General relativa y del Reglamento en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, puede traer aparejada una acción en la vía ejecutiva civil. Esta acción podrá ejercerse cuando existan tres cuotas ordinarias o una extraordinaria pendiente de pago.

IMPORTANTE: Cuando los servicios que se disfruten en áreas de su unidad de propiedad exclusiva y sean pagados con recursos de los fondos de mantenimiento y administración, el Administrador podrá suspender los mismos al condómino que no cumpla oportunamente con el pago de las cuotas de administración y mantenimiento, previo acuerdo en Asamblea General.

Archivo adjunto en formato word: TÍTULO CUARTO CAPITULO II de las cuotas y obligaciones comunes de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F.